樓上防水不合格

劉某、唐某系烏市幸福路某單位家屬院的業(yè)主，二人系樓上樓下的鄰居。劉某家中進(jìn)行裝修后，唐某家中遂開(kāi)始出現(xiàn)長(zhǎng)期滲漏的情況。在案件處理過(guò)程中，通過(guò)法官調(diào)解，劉某主動(dòng)重新做了其家中的衛(wèi)生間防水，并由法官組織進(jìn)行了閉水試驗(yàn)，在雙方確認(rèn)漏水問(wèn)題已經(jīng)解決，房屋停止漏水后，經(jīng)法院主持對(duì)房屋損失部分進(jìn)行了調(diào)解。最終，劉某賠償唐某房屋損失6000元。

法官曹瑋說(shuō)，本案在漏水案件中屬于最常見(jiàn)的漏水類(lèi)型，即樓上業(yè)主的防水存在問(wèn)題（也有疏忽大意忘關(guān)水龍頭導(dǎo)致漏水的）。漏水業(yè)主作為其房屋的所有權(quán)人及維護(hù)管理人，對(duì)于其房屋漏水給樓下業(yè)主造成的損失，理應(yīng)進(jìn)行賠償。若確定屬于裝修公司工程質(zhì)量或管線(xiàn)問(wèn)題，則可向裝修公司或管線(xiàn)廠(chǎng)家另行追償。

樓頂曬臺(tái)種花，水漏鄰家

孟某系某小區(qū)頂層房屋的業(yè)主，購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商向其贈(zèng)送了樓頂曬臺(tái)。后因該曬臺(tái)漏水，導(dǎo)致張某家中裝修受損。庭審中，孟某對(duì)漏水原因提出異議，認(rèn)為是曬臺(tái)的設(shè)計(jì)存在缺陷從而導(dǎo)致漏水，但未能舉證。

法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條第二款：規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)專(zhuān)有部分的組成部分。

一般情況下，樓頂屬于公共部位，但本案中的曬臺(tái)由開(kāi)發(fā)商交付孟某后，由孟某單獨(dú)使用，已形成與其他區(qū)域相獨(dú)立的一部分，應(yīng)定性為孟某使用的專(zhuān)有部分，故維護(hù)保養(yǎng)的義務(wù)由孟某自行承擔(dān)，因此造成的損失也應(yīng)由孟某予以承擔(dān)。據(jù)此，法院判令孟某賠償張某裝修損失5000余元。

違法搭建鴿舍防水被毀

阿某系烏市某小區(qū)頂層房屋的業(yè)主，2014年其房屋發(fā)生持續(xù)漏水，遂將物業(yè)公司起訴到法院。物業(yè)公司到庭后對(duì)漏水原因提出異議并申請(qǐng)鑒定。經(jīng)鑒定漏水原因系屋頂違法搭建鴿舍時(shí)打入的鋼釘造成屋面防水被破壞，法院遂追加了搭建鴿舍的買(mǎi)某作為被告，并最終判決由買(mǎi)某對(duì)阿某的房屋漏水損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

法官蔣欣庭后解釋稱(chēng)，正常情況下，樓頂屬于公共部位，由物業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，但該案中根據(jù)漏水原因的鑒定結(jié)論，導(dǎo)致漏水的原因系買(mǎi)某搭建鴿舍時(shí)破壞了原有的屋面防水，故法院由此免除了物業(yè)公司的賠償責(zé)任，而買(mǎi)某作為本案中的侵權(quán)主體，應(yīng)對(duì)阿某的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

擅自改裝自擔(dān)部分損失

張某與李某系樓上樓下相鄰業(yè)主。2005年李某將衛(wèi)生間改造為儲(chǔ)物柜，并將張某家延伸至其衛(wèi)生間頂部的管線(xiàn)用板材進(jìn)行裝修封閉。2015年春節(jié)后，李某發(fā)現(xiàn)家中的儲(chǔ)物柜中漏水，將其放在儲(chǔ)物柜中的八幅書(shū)法作品浸泡，儲(chǔ)物柜也受到損壞，故訴至法院，要求張某對(duì)字畫(huà)損失和裝修損失進(jìn)行賠償。

法院審理后認(rèn)為，李某擅自對(duì)房屋進(jìn)行了改造，將原先設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間改建成了儲(chǔ)物柜，并將外露的下水管線(xiàn)部分進(jìn)行了包裹，且其在2015年春節(jié)前發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)有異味，春節(jié)后才發(fā)現(xiàn)漏水現(xiàn)象，李某對(duì)損失的產(chǎn)生及擴(kuò)大有責(zé)任，應(yīng)對(duì)其損失自行承擔(dān)一部分責(zé)任。張某系樓上業(yè)主，不能排除對(duì)涉案損失的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，故法院認(rèn)定李某擅自變更了房屋用途存在一定過(guò)錯(cuò)，判決由張某賠償李某部分損失合計(jì)6400元。

雨水管年久失修致滲漏

王某系烏市某小區(qū)業(yè)主，2011年王某家中小臥室和衛(wèi)生間頂部發(fā)生滲漏水，與物業(yè)公司交涉后始終未見(jiàn)改善。2013年10月，物業(yè)公司在進(jìn)行外墻保溫施工時(shí)發(fā)現(xiàn)王某房屋上方處樓頂?shù)挠晁芷屏?，遂將雨水管更換，至此王某家中再?zèng)]有出現(xiàn)滲漏水現(xiàn)象。為此，王某將物業(yè)公司告上法院，索要之前因漏水造成的裝修損失。

法院審理后認(rèn)為，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分為業(yè)主共有部分，業(yè)主共有部位和共有設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修和養(yǎng)護(hù)，如因物業(yè)公司盡到維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)導(dǎo)致他人房屋財(cái)物受損,則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

本案中，物業(yè)公司作為該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能對(duì)公共部位的雨水管盡到維修義務(wù)，應(yīng)對(duì)王某的裝修損失予以賠償。據(jù)此，法院判令物業(yè)公司賠償王某裝修損失3500元。

窗戶(hù)嚴(yán)重變形漏風(fēng)漏雨

唐某于2013年入住某房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房屋，2014年唐某發(fā)現(xiàn)該房主臥和客廳窗戶(hù)嚴(yán)重變形，漏風(fēng)漏水，即訴至法院，要求房產(chǎn)公司賠償其窗戶(hù)更換的損失及漏水造成的房屋裝修損失，后經(jīng)法院主持調(diào)解，房產(chǎn)公司賠償了唐某窗戶(hù)的更換費(fèi)用及房屋修復(fù)費(fèi)用合計(jì)6700元。

法官曹瑋庭后解釋稱(chēng)，交付房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，屋面防水，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年。

律師說(shuō)法

因房屋漏水而引發(fā)的鄰里糾紛一般發(fā)生于上下樓層的鄰居之間。除了因供暖漏水而引發(fā)的糾紛外，房屋漏水的原因還包括裝修不當(dāng)、防水不嚴(yán)、擅改設(shè)施、亂鑿墻壁等方面。遭遇房屋漏水，必然給業(yè)主財(cái)產(chǎn)造成損失。為妥善解決糾紛，必須首先分清相關(guān)各方的責(zé)任。

民法通則第八十三條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系；給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。一般而言，漏水造成損失的賠償責(zé)任由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)，如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，那就要根據(jù)過(guò)錯(cuò)大小，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

此外，在居民小區(qū)的各種通水管道的管理、維修和養(yǎng)護(hù)方面，一般適用“誰(shuí)管轄、誰(shuí)養(yǎng)護(hù)”的原則。依照相關(guān)規(guī)定，業(yè)主共有部位和共有設(shè)施、設(shè)備由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修和養(yǎng)護(hù)，如因物業(yè)公司未盡到維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)導(dǎo)致他人房屋財(cái)物受損，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

同時(shí)，我國(guó)相關(guān)的規(guī)章還對(duì)房屋漏水的維修責(zé)任作了相應(yīng)的規(guī)定：房屋的主體結(jié)構(gòu)保修期為該工程的合理使用年限，通常普通房屋和構(gòu)筑物的設(shè)計(jì)使用年限為50年；屋面防水，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；供熱與供冷系統(tǒng)為兩個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為兩年。也就是說(shuō)，如果在相鄰各方都沒(méi)有責(zé)任的情況下，漏水的責(zé)任就應(yīng)當(dāng)由供應(yīng)商來(lái)承擔(dān)。

法官建議

法官建議：保留證據(jù)，方便定責(zé)

天山區(qū)法院民事審判庭法官曹瑋、蔣欣表示，該院審理的此類(lèi)案件中房屋漏水原因多樣，主要包括：開(kāi)發(fā)商建造時(shí)的房屋質(zhì)量問(wèn)題、房屋年久失修出現(xiàn)管線(xiàn)老化問(wèn)題、消防設(shè)施質(zhì)量問(wèn)題引起跑水、防水材料及工序未達(dá)標(biāo)、業(yè)主擅自改變房屋用途等，此類(lèi)案件與群眾的日常生活密切相關(guān)，一些當(dāng)事人處于長(zhǎng)期矛盾中，情緒對(duì)立嚴(yán)重，利益沖突尖銳。

法官指出，房屋發(fā)生漏水跑水，相關(guān)業(yè)主及物業(yè)、開(kāi)發(fā)商應(yīng)通力協(xié)作，盡快查出問(wèn)題并及時(shí)將問(wèn)題隱患消除，同時(shí)注意保留證據(jù)，方便日后定責(zé)。