表面上看，物業(yè)公司提供服務(wù)，業(yè)主支付費(fèi)用，并且錢(qián)是由物業(yè)公司收的，所以大家普遍認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)就是業(yè)主支付給物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)價(jià)。這種觀點(diǎn)既不符合法理，也不符合實(shí)際。

      從法理來(lái)講，城市里的公寓式住宅通常屬于區(qū)分所有建筑物，業(yè)主存在共有部分與共同事務(wù)，管理這些共有部分與共同事務(wù)必然需要一筆費(fèi)用，這筆費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)？當(dāng)然是業(yè)主，因?yàn)闃I(yè)主是權(quán)利人、受益人。至于有沒(méi)有物業(yè)公司、物業(yè)公司是誰(shuí)，都不改變業(yè)主的這個(gè)義務(wù)。

      物權(quán)法規(guī)定，物業(yè)管理有三種方式：業(yè)主自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人。在業(yè)主自行管理的情況下，所有的管理費(fèi)用，也要由全體業(yè)主來(lái)分?jǐn)偂２⒉粫?huì)因?yàn)闆](méi)有聘請(qǐng)物業(yè)公司，業(yè)主連物業(yè)費(fèi)都不用交了。

      物業(yè)管理?xiàng)l例第七條規(guī)定，業(yè)主的義務(wù)之一，就是按時(shí)交費(fèi)。這里并不涉及物業(yè)公司，也不以物業(yè)服務(wù)合同有無(wú)約定為前提。這就表明，業(yè)主交物業(yè)費(fèi)，并不是購(gòu)買(mǎi)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)，而是他承擔(dān)區(qū)分所有建筑管理責(zé)任的方式與義務(wù)。

      從實(shí)際情況來(lái)看，物業(yè)費(fèi)的絕大部分用于業(yè)主共同事務(wù)的支出，而不是物業(yè)公司的收益。國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定了物業(yè)費(fèi)由服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)組成。服務(wù)成本包括：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

      服務(wù)成本構(gòu)成了物業(yè)費(fèi)的最主要部分。物業(yè)公司的利潤(rùn)只是物業(yè)費(fèi)中的一小部分。這部分有多少？酬金制的物業(yè)服務(wù)合同，一般約定酬金為物業(yè)服務(wù)資金的10%，由于酬金制與包干制在結(jié)果上不可能存在太大差異，因此可以確定，無(wú)論包干制還是酬金制，物業(yè)企業(yè)所得利潤(rùn)，大約為整個(gè)物業(yè)費(fèi)的10%。只有這10%，才是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的所得。那么，占大頭的物業(yè)管理成本算什么性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)？《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十二條說(shuō)，“實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有”，就是說(shuō)，酬金制下，預(yù)收的物業(yè)費(fèi)屬于業(yè)主的財(cái)產(chǎn)。其實(shí)包干制下，也是業(yè)主財(cái)產(chǎn)，都是業(yè)主的AA制，物業(yè)公司只是代收、代管、代支而已。

      我們經(jīng)常說(shuō)，物業(yè)公司是業(yè)主的集體保姆，那么，雇主發(fā)給保姆的工資，是保姆的勞務(wù)對(duì)價(jià)；讓保姆代繳的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，給保姆買(mǎi)菜買(mǎi)肉的錢(qián)，買(mǎi)衛(wèi)生紙、垃圾袋的錢(qián)也算保姆費(fèi)嗎？這部分是業(yè)主的生活必須，無(wú)論有沒(méi)有保姆，都要花這筆錢(qián)。物業(yè)費(fèi)的道理與此相同，物業(yè)公司替業(yè)主管理共同事務(wù)，支付相關(guān)費(fèi)用，這些都來(lái)自物業(yè)費(fèi)，但不能算物業(yè)公司的收入。

      把物業(yè)費(fèi)作為物業(yè)公司的收入，對(duì)全體業(yè)主也是不利的。這意味著，這筆錢(qián)的5%要作為“營(yíng)業(yè)稅”交給政府。這是毫無(wú)道理的事情。如果明確了物業(yè)費(fèi)就是業(yè)主的AA制，這個(gè)不合理的問(wèn)題自然消除。幾年前，深圳長(zhǎng)城一個(gè)花園小區(qū)的業(yè)委會(huì)就認(rèn)識(shí)到，物業(yè)費(fèi)是業(yè)主為管理自己的家園而歸集的“份子錢(qián)”，不是物業(yè)公司的“營(yíng)業(yè)性收入”，不應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅，遂與物業(yè)公司約定，不再繳納營(yíng)業(yè)稅，如果稅務(wù)局找麻煩，由業(yè)委會(huì)承擔(dān)責(zé)任。他們的做法，堪稱(chēng)物業(yè)管理上的小崗村，希望他們?yōu)槿珖?guó)的業(yè)主創(chuàng)造出寶貴經(jīng)驗(yàn)。